Nova Lei do Arrendamento

[Rui Silva]

Saiba tudo o que muda com a nova lei do arrendamento


A actualização de rendas, despejos mais céleres, revisão do sistema de transição dos contratos antigos para o novo regime.

O Executivo apresentou uma nova lei do arrendamento que visa dinamizar este sector, reduzir o endividamento das famílias e promover a mobilidade social, para além de requalificar e revitalizar as cidades. As mudanças são profundas face ao regime actualmente em vigor. Saiba quais as principais linhas da nova lei.

1. COMO SERÁ FEITA A ACTUALIZAÇÃO DA RENDA?
O senhorio avança com uma proposta ao inquilino, aproximando a renda dos valores de mercado. O arrendatário pode apresentar uma contra-proposta ou dizer que não aceita. Neste caso, o contrato é denunciado e pode exigir uma indemnização. Se aceitar, terá 30 dias para o fazer e a renda é actualizada, com contrato de cinco anos, a menos que ambos optem por outra duração. Uma das características da nova reforma é que deixa de haver um prazo mínimo para os contratos de arrendamento.

2. MAS E SE O INQUILINO NÃO RESPONDER?
A falta de resposta do inquilino vale como aceitação da renda proposta pelo proprietário. Mas o inverso também é válido. E se o inquilino comunicar que não concorda, mas não indicar um valor alternativo, vale o montante indicado pelo proprietário. Mais uma vez, o inverso também é válido. Isto é, se o inquilino fizer uma contra-proposta e o senhorio não responder em 30 dias, dá-se como certa a proposta feita pelo arrendatário.

3. O QUE ACONTECE SE NÃO HOUVER ACORDO?
Se não houver acordo, o inquilino pode ser despejado. Mas terá direito a uma indemnização de 60 vezes o valor médio das duas propostas que estiveram na mesa das negociações (ou seja, cinco anos do valor médio das propostas). Por exemplo: o senhorio propõe 300 euros, mas o inquilino só aceita 200 euros de renda. O acordo falha e o valor que servirá de base à indemnização que o senhorio terá que pagar é de 250 euros. Multiplicado por 60 meses, dará 15 mil euros. O inquilino será, então, despejado. O presidente da Associação de Inquilinos Lisbonenses, Romão Lavadinho, discorda do processo indemnizatório, já que os inquilinos "estão mais interessados na garantia de habitação e não em indemnizações". No entanto, se as duas partes não chegarem a acordo por um valor muito reduzido, então o penalizado é o senhorio que terá de pagar uma indemnização mais avultada. Ou seja, a indemnização "é agravada para o dobro ou em 50%, se a renda oferecida pelo arrendatário não for inferior à proposta pelo senhorio em mais de 10% ou de 20%, respectivamente".

4. O QUE ACONTECE SE O SENHORIO NÃO TIVER DINHEIRO PARA PAGAR A INDEMNIZAÇÃO?
Se o senhorio não tiver dinheiro para pagar a indemnização pode, em alternativa, optar pela actualização da renda com base no valor patrimonial da casa definido pelas Finanças. Neste caso, o contrato será de cinco anos.

5. QUANTO TEMPO TEM O INQUILINO PARA ABANDONAR A CASA?
Se for o senhorio a denunciar o contrato, a proposta do Governo refere que o inquilino tem sete meses para sair. O prazo pode ser alargado para 13 meses no caso de haver crianças ou estudantes a cargo da família. Já se for o próprio inquilino a denunciar o contrato de arrendamento deve desocupar a casa em três meses, não havendo lugar a actualização de renda nem a recebimento e indemnização.

6. A FALTA DE ACORDO LEVA SEMPRE AO DESPEJO?
Não. Os idosos com mais de 65 anos ou pessoas com incapacidade superior a 60% sofrem actualização mas nunca poderão ser despejados por falha do acordo. Ou se aplica o sistema de negociação ou, se houver uma situação de carência económica, aplicam-se aumentos menores durante um período de cinco anos. Mas a renda aumentará sempre. Neste caso, no período de cinco anos o aumento da renda terá um máximo de 1/15 avos o valor da casa, apurado com base na avaliação feita pelas Finanças. No final dos cinco anos, a renda é actualizada por iniciativa do senhorio. Das 255 mil rendas antigas, 150 mil estão protegidas do despejo porque abrangem estes idosos.

7. O QUE ACONTECE AOS ARRENDATÁRIOS COM DIFICULDADES ECONÓMICAS?
Há um período transitório de cinco anos para os inquilinos com um Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) inferior a cinco Retribuições Mínimas Nacionais Anuais (RMNA), o que equivale a cerca de 2.425 euros mensais por família. Mas também aqui a renda aumentará sempre, embora os inquilinos não sofram logo a subida das rendas para os valores de mercado. Se ao longo dos cinco anos, o rendimento do agregado familiar do arrendatário superar este limite, então a renda pode ser actualizada em termos gerais.

8. QUAIS OS MECANISMOS DE PROTECÇÃO?
Estes inquilinos terão que fazer prova da sua situação económica. A subida será, então, ajustada ao número de membros do agregado familiar e aos rendimentos. No caso de famílias que ganhem menos de 500 euros, a taxa de esforço nunca pode ser superior a 10% do rendimento, ou seja, o aumento será no máximo de 50 euros. Já se o rendimento se fixar entre os 2.000 e os cerca de 2.400 euros, a taxa de esforço pode ir até 25%, ou seja, pode ir até 600 euros. Mas, em qualquer dos casos há sempre que respeitar o limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 avos do valor da casa, apurado com base na avaliação feita pelas Finanças.

9. E SE AO FIM DOS CINCO ANOS, O INQUILINO CONTINUAR A TER DIFICULDADES FINANCEIRAS?
A renda é actualizada ao valor de mercado e competirá à Segurança Social encontrar resposta para a situação de carência se esta se mantiver.

10. E SE O INQUILINO NÃO PAGAR A RENDA?
Com o novo regime, o senhorio ganha o direito a cessar o contrato de arrendamento assim que perfizerem dois meses de incumprimento. O proprietário poderá desencadear o processo de despejo - procedimento especial de despejo - apresentando o caso ao novo Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), que notifica o inquilino. Este tem um mês para regularizar situação. Se o fizer, a resolução do contrato fica sem efeito. Caso contrário, o BNA emite um título de desocupação e o despejo pode ser efectivado.

11. O INQUILINO PODE REPETIR O INCUMPRIMENTO SEM CONSEQUÊNCIAS?
Não. A cessação do contrato avançará, caso o inquilino volte a registar dois meses de incumprimento. Ou seja, à segunda vez que entrar em incumprimento durante a vigência do contrato, o senhorio pode avançar com o processo de despejo.

12. OS DESPEJOS PODEM DECORRER FORA DOS TRIBUNAIS?
Sim, o novo regime abre a porta à via extrajudicial mas não corresponde às pretensões da ‘troika' (que queria tirar estas acções dos tribunais) porque ao impedir a intervenção do juiz em certos casos seria inconstitucional. Por isso, sempre que o inquilino se opuser à via extrajudicial, a acção terá que ser remetida a um tribunal. Para o presidente da Associação Lisbonense de Proprietários, Menezes Leitão, a criação do BNA não deverá dar resultado. "Os inquilinos vão opor-se ao despejo em 99% das vezes, por isso, vão sempre recorrer aos tribunais", afirmou.

13. COMO SE EXECUTA O DESPEJO?
Se houver decisão judicial para a desocupação, o agente de execução ou o notário deslocam-se imediatamente a casa para tomar posse do imóvel. Estes podem pedir directamente a ajuda da polícia sempre que seja necessário arrombar a porta e substituir a fechadura. Mas o senhorio e o inquilino também podem acordar um prazo para desocupar a casa. Caso o arrendatário não abandone a casa no prazo previsto ou não saia de livre vontade e o procedimento especial de despejo não tenha ordem de juiz, o agente de execução ou o notário tem de apresentar um pedido no tribunal judicial para que o despejo seja efectivado em dez dias.

14. O INQUILINO PODE PEDIR O ADIAMENTO DA DESOCUPAÇÃO DA CASA?
Sim. Mas se ainda tiver dentro do prazo de oposição ao procedimento especial de despejo, e se alegar razões sociais. Para isso deve prestar todas as provas disponíveis e indicar testemunhas, no máximo três. Caberá depois ao tribunal decidir.

15. SERÁ POSSÍVEL DESPEJAR O INQUILINO PARA REALIZAR OBRAS?
Sim, se o proprietário fizer obras profundas ou demolir a casa. Para tal, basta que o senhorio comunique a denúncia do contrato, com uma antecedência de dois anos, e pagar uma indemnização ao inquilino, que corresponde a seis meses de renda e que deve ser paga no momento da entrega da casa. Já no caso de inquilinos com mais 65 anos ou deficiência superior a 60%, o senhorio é obrigado a realojar os inquilinos, no mesmo concelho e em condições semelhantes.

16. E SE O PROPRIETÁRIO NÃO FIZER AS OBRAS?
O Governo prevê "a responsabilização severa do senhorio que, após a denúncia do contrato" "não execute as correspondentes obras". No entanto, a proposta de Lei não especifica como será feita essa responsabilização severa.

17. EM QUE OUTRAS SITUAÇÕES O SENHORIO PODE PEDIR O DESPEJO?
O senhorio pode ainda pedir o despejo se o inquilino atrasar os pagamentos por mais de oito dias por quatro vezes seguidas ou intercaladas durante um ano.

18. O QUE ACONTECE NO CASO DO ARRENDAMENTO COMERCIAL?
A proposta do Governo também prevê a possibilidade de actualização da renda mediante negociação. Mas ficou também previsto um período de transição aplicado a micro-entidades. São consideradas PME, as empresas que cumprirem dois de três critérios: balanço total de 500 mil euros, um volume de negócios líquido de 500 mil euros e cinco empregados durante o exercício (número médio de empregados durante o período). Para Menezes Leitão, estes critérios fazem com que a maioria dos estabelecimentos comerciais se enquadre no período de transição. "Faz com que a liberalização seja meramente teórica".

Fonte: Económico